Consigner 5% chez un Huissier au moment de
la livraison de votre appartement ou maison
Pourquoi consigner 5% chez un Huissier ? Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, les dispositions légales vous protègent en qualité d’acquéreur face au promoteur / constructeur.
Ainsi, 2 cas sont concernés :
- Vous faites construire votre maison d’habitation dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ;
- Vous avez acheté un appartement ou une maison en VEFA (vente en état de futur achèvement) ;
Dans ces deux cas précis, l’acheteur pourra consigner les 5% du prix de vente au moment de la livraison.
Les textes pour consigner les 5% du prix de vente au moment de la livraison
Pour l’acquisition en VEFA :
Article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation
Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l’achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d’eau ;
95% à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Pour la construction en CCMI :
Article R.231-7 du code de la construction et de l’habitation
Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L. 242-2, de la manière suivante :
15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l’achèvement des fondations ;
40 % à l’achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d’eau ;
75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.
Le défaut de conformité
Les cas de figure qui peuvent se présenter dépendent de la gravité des défauts de conformité.
Des défauts de conformité graves : vous devez refuser la livraison du bien
Si les défaillances du constructeur sont suffisamment graves, vous ne devez pas accepter la livraison du bien. Il n’y aura donc pas de procès-verbal de réception signé.
Il s’agira par exemple d’une erreur de surface du logement, de l’oubli d’une fenêtre, d’une défaillance électrique sur l’ensemble du logement.
La gravité des erreurs commises par le constructeur est telle que les conditions du contrat sont remises en cause, et vous êtes susceptibles d’aller jusqu’à demander la résolution de la vente.
En pratique, il sera toujours préférable de se mettre autour d’une table et de négocier amiablement, mais le pire doit être envisagé et à ce stade vous devrez refuser la livraison, quite à exiger ensuite du constructeur la prise en charge de frais de garde-meubles si vous aviez prévu d’emménager aussitôt.
Des défauts de conformité mineurs : Réceptionner et consigner 5% chez un Huissier
Si les défauts sont mineurs, dans ce cas vous devrez noter sur le procès-verbal de réception la liste de tous les défauts.
Il s’agira par exemple de : une qualité de peinture inférieure à celle mentionnée sur la notice descriptive, le non respect d’un coloris de parquet ou de carrelage, des motorisations de volets roulants non posées, l’oubli d’un robinet de puisage dans le jardin, etc…
Tous ces défauts sont bien existants, il ne faut pas les passer sous silence, mais ils ne rendent pas le bien non conforme à sa destination. Ils seront donc repris par le promoteur / constructeur après la signature du procès-verbal de réception.
Vous allez donc, légalement, et malgré toutes tentatives de charme (ou véritables pressions), consigner les 5% du prix de vente au moment de cette livraison. Il n’est en effet pas rare que certains constructeurs essayent de ne pas mentionner sur le procès-verbal de réception certaines réserves en les minimisant, ou en tenant de faire croire que les désordres ne justifient pas la consignation des 5%.
Pourtant, la jurisprudence est désormais ancienne, et claire. Par exemple, dans un arrêt du 6 décembre 1972, la Cour de Cassation rappelle que la consignation du solde du prix est autorisée en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, et que ce serait ajouter une condition que d’imposer que le défaut de conformité invoqué ait un caractère substantiel.
L’article L.263-1 du Code de la Construction et de l’Habitation sanctionne le chantage du constructeur au paiement du solde du prix contre remise des clés de la façon suivante : « Toute personne qui exige ou accepte un versement en violation des dispositions des articles L. 261-12, L. 261-15 et L. 262-8 est punie d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 9 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement.«
Comment consigner les 5% du prix de vente ?
Contrairement à une idée répandue, aucun texte n’impose d’effectuer la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignation.
Les 5% peuvent être consignés entre les mains d’un Notaire, Avocat, d’un établissement bancaire, ou d’un Huissier de Justice.
Il faudra toutefois impérativement anticiper la consignation avant le rendez-vous fixé avec le constructeur / promoteur pour la livraison.
En aucun cas le promoteur ne pourra faire du chantage à la remise des clés au motif d’une consignation des 5%.
La mission de l’Huissier de justice au moment de la livraison : constat d’Huissier et/ou consigner 5% chez un Huissier
Au moment de la livraison de votre appartement ou de votre maison, notre Etude d’Huissier de Justice vous assistera en accomplissant une mission double :
Assister à la réception en dressant un procès-verbal de constat d’huissier de tous les défauts présents :
Il est rare désormais qu’un constructeur refuse la présence de l’Huissier, mais si cela était le cas, alors nous dresserons constat de ce refus, et si vous réceptionnez le bien alors le constat pourrait être poursuivi dès la minute suivant la remise des clés ;
Comme vous l’avez compris, afin de consigner les 5% de façon légitime, il suffit mais il faut qu’il existe des défauts de conformité.
Et s’il existe des défauts de conformité importants et que vous souhaitez refuser la livraison, alors vous devrez vous prémunir de tous éléments de preuve : car en refusant la livraison, vous ne pourrez plus accéder au logement ensuite.
Dans les deux cas, il faudra donc établir l’existence des défauts de conformité au moment de la livraison de façon incontestable : le constat d’Huissier sera votre meilleur atout.
Consigner les 5% du solde du prix de vente :
Si les défauts de conformité ne sont pas suffisamment graves pour que vous refusiez la livraison, vous pourrez consigner auprès de notre étude les 5%.
Notre étude d’Huissier est spécialisée dans le séquestre des sommes d’argent, et comme tout Huissier de justice les fonds seront déposés sur notre compte bancaire réglementé et spécifiquement affecté à recevoir les fonds des clients. Les sommes ne feront l’objet d’aucun placement financier, et dès que les défauts seront levés ou qu’un accord aura été trouvé avec le constructeur, alors nous reverserons les fonds à qui de droit par virement bancaire.
Nos honoraires en matière de consignation et de constats : cliquez-ici