L’arrêté de permis de construire

Le « permis de construire » désigne l’autorisation accordée par l’administration de réaliser une construction nouvelle, ou bien d’apporter des modifications à une construction existante.

Le code de l’Urbanisme, aux articles L.421-1 et suivants et R.421-1 et suivants, encadre les conditions et modalités de délivrance du permis de construire.

Cette autorisation est donnée par le Maire de la Commune sur laquelle se trouve le terrain.

La décision du Maire prend la forme d’un arrêté municipal, lequel est notifié au demandeur par lettre recommandée avec avis de réception.

L’absence de réponse écrite au terme du délai d’instruction par les services de la mairie signifie que le Maire ne s’oppose pas au projet déposé. On parle alors d’autorisation tacite de démolir, aménager, ou construire, ou de décision de non opposition à la déclaration préalable (Article R.424-1 du code de l’Urbanisme).

 

L’obligation d’affichage

L’affichage de l’arrêté obtenu, ou de la décision tacite, est obligatoire. Cette étape dans votre projet immobilier est importante.

Il est tout d’abord effectué sous forme d’extrait, à la mairie.

Mais surtout, il doit l’être sur le terrain, et ce à l’initiative du bénéficiaire :

Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier (Article R.424-15 du code de l’urbanisme).

En cas de défaut d’affichage, le délai de recours des tiers ne commence pas à courir; les tiers pourront contester votre construction durant un an après son achèvement.

 

Le recours des tiers

Les tiers peuvent former un recours à l’encontre du permis de construire.

Qui ? Le tiers doit justifier d’un intérêt à agir, c’est-à-dire : si le tiers est une personne physique, il doit être voisin du terrain ; si le tiers est une association, il doit justifier d’un intérêt à agir en relation avec les statuts de l’association, lesquels doivent avoir été déposés en Préfecture antérieurement à l’affichage en mairie (Article L.600-1-1 du code de l’urbanisme).

Dans quel délai ? Le tiers doit former son recours dans le délai de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain (article R.600-2).

Il appartient donc au bénéficiaire du permis de construire de procéder à l’affichage sur le terrain, et de rapporter la preuve de cet affichage pour purger définitivement tout risque de recours d’un voisin.

Tant qu’il ne procède pas à l’affichage du permis de construire, le bénéficiaire s’expose à un recours, et ce même après la fin des travaux ; toutefois, aucun recours ne sera plus admissible passé le délai d’un an après l’achèvement de la construction ou de l’aménagement (article R.600-3).

La jurisprudence du Conseil d’Etat en la matière est établie depuis plusieurs décennies. Ainsi dès le 21/12/1977, ou encore le 20/06/1997, le Conseil d’Etat précisait qu’il appartient au bénéficiaire du permis de construire qui se prévaut d’un affichage régulier d’apporter la preuve de cet affichage.

Dans une autre décision rendue le 22 juin 1992, le Conseil d’Etat rappelait encore que dès lors que le bénéficiaire du permis de construire ne rapportait pas la preuve d’un affichage régulier sur le terrain, les demandes d’annulation du permis ne peuvent être rejetées comme tardives.

Il appartient en outre au bénéficiaire de rapporter de façon certaine la date de l’affichage et la continuité de celui-ci (décision CE du 25/01/1989, 12/05/1997, ou encore 29/11/1999).

De quelle façon ? Le tiers peut former un recours grâcieux auprès de l’autorité ayant rendu la décision, dans un délai de deux mois ; si ce recours est rejeté, il pourra alors former, dans un nouveau délai de deux mois, un recours contentieux devant les juridictions administratives.

Le tiers qui forme un recours a l’obligation de notifier son recours par lettre recommandée dans les quinze jours au bénéficiaire du permis de construire (et à l’auteur de l’autorisation pour le recours contentieux).

Le recours contentieux peut être accompagné d’une demande de référé-suspension, dont l’effet, si la suspension est prononcée, est d’interdire la mise en oeuvre du projet dans l’attente du résultat du recours.

 

Le constat d’Huissier d’affichage de permis de construire : A quoi sert il ?

Pour ne pas subir un recours contentieux, le bénéficiaire du permis de construire doit donc prouver qu’il a procédé à l’affichage à une date donnée, et que le contenu de ce panneau est conforme.

Il est donc dans votre intérêt de pouvoir justifier de la date de l’affichage et de sa continuité. En faisant constater par un Huissier de Justice l’affichage du panneau, puis sa présence dans le temps, vous justifiez avoir accompli votre obligation légale, et vous purgez définitivement le délai de recours offert aux tiers.

Dans un arrêt déjà ancien du 23/09/1991, le Conseil d’Etat indiquait que « la partie qui produit 3 constats d’huissier établis au début, au milieu et à la fin de la période d’affichage prouve la continuité de celui-ci ».

Nous vous conseillons donc, dans votre intérêt, de procéder aux constatations à 3 reprises.

L’intervention de l’Huissier de justice a un coût mais cela mettra fin à toute contestation qui aurait, elle, un coût beaucoup plus important pour vous : arrêt du chantier, procédure contentieuse, remaniement de votre projet si le recours est accepté…

Le procès-verbal de constat d’Huissier de Justice a la valeur probante d’un acte authentique, et les constatations faites par l’Huissier valent jusqu’à ce qu’une preuve contraire puisse être rapportée. En possession d’un constat établi par un Huissier de Justice, toute action en annulation du permis de construire fondée sur un défaut d’affichage sera rejetée.

La fausse bonne idée : la photographie avec un journal

Certains « bons conseils » sur des forums de discussion notamment, préconisent de faire une photographie du panneau fraîchement posé avec un journal du jour ; ceci permettrait de rapporter la preuve de la date de pose du panneau.

Il est facile de comprendre qu’il s’agit d’une fausse « bonne idée » : Par exemple, je pose un panneau et le prends en photographie avec un journal national en date du 15 mai 2022 : en quoi cette photographie pourrait démontrer que le panneau a été posé le 15 mai 2022 et non après ? Je peux prendre exactement la même photographie six mois plus tard…

Voici donc un conseil qui a l’avantage d’être totalement gratuit, et aussi totalement inefficace !

 

Le constat d’Huissier d’affichage de permis de construire : Quel coût / tarif ?

L’activité des constats est une des rares matières pour les Commissaires / Huissiers de Justice ouverte à une rémunération libre. Chaque Huissier de Justice pratique donc librement le montant de ses honoraires.

Nous pratiquons sous forme de « packs » si vous souhaitez 3 passages.

L’Huissier de Justice doit vous communiquer préalablement à son intervention le montant des honoraires qu’il facturera ; n’hésitez donc pas à demander, avant toute demande de constat, le tarif de l’intervention, toutes taxes comprises, et le détail de sa prestation.

Certains « bons conseils » sur des forums de discussion notamment, préconisent de faire une photographie du panneau fraîchement posé avec un journal du jour ; ceci permettrait de rapporter la preuve de la date de pose du panneau. Il est facile de comprendre qu’il s’agit d’une fausse « bonne idée » : Par exemple, je pose un panneau et le prends en photographie avec un journal national en date du 15 mai 2015 : en quoi cette photographie pourrait démontrer que le panneau a été posé le 15 mai 2015 et non après ? Je peux prendre exactement la même photographie six mois plus tard… Voici donc un conseil qui a l’avantage d’être totalement gratuit, et aussi totalement inefficace !

Nos engagements : 

– Une aide à la rédaction de votre panneau d’affichage ;

– Une intervention dans les 24-48h ouvrées sur les départements : Yvelines (78), Hauts de Seine (92), Val d’Oise (95) ;

– Une prestation « tout compris » : conseils, déplacement, photographies, rédaction du procès-verbal, programmation des 2è et 3è passages selon votre demande, mise à disposition des procès-verbaux sur notre espace de téléchargement ;

– Un tarif adapté et transparent : nous vous communiquons préalablement à notre intervention son coût TTC, lequel est adapté à votre demande ;

Les modalités pratiques de l’affichage et du constat d’Huissier :

Se munir d’une copie de l’arrêté délivré par le Maire : Tout d’abord, vous devez être en possession de l’arrêté délivré par le Maire de la commune, ou bien en cas d’autorisation tacite vous munir de votre dossier de demande, sur lequel figurent les mentions à recopier sur le panneau.

Se procurer un panneau d’affichage vierge et le remplir : Vous pouvez parfaitement confectionner vous-même votre propre panneau d’affichage, en prenant soin de respecter les prescriptions réglementaires.

Toutefois, il vous sera plus simple et rapide de vous rendre dans un magasin de bricolage (Leroy Merlin, Castorama, Bricorama, Mr Bricolage, etc…) pour y acheter un panneau déjà pré-rempli, sur lequel vous porterez les informations figurant sur votre arrêté. Un tel panneau vous coûtera moins de 15€.

Poser le panneau : Votre panneau doit être posé en bordure du terrain sur lequel doit être réalisé votre projet, de façon parfaitement visible et lisible depuis la voie publique.

L’emplacement du panneau est donc important : toutes les mentions portées sur le panneau doivent être facilement lisibles par n’importe quel passant. Par ailleurs, si votre terrain est enclavé derrière d’autres parcelles, il vous faudra alors positionner votre panneau à l’entrée du chemin y donnant accès, toujours en limite de la voie publique.

Pensez également à positionner le panneau de façon qu’il ne gêne pas les entreprises qui vont intervenir sur votre terrain.

Le panneau d’affichage de permis de construire doit rester en place durant toute la durée de votre chantier, c’est-à-dire généralement entre 6 et 12 mois, parfois plus. Il va donc être soumis aux intempéries : vent, pluie… Il vous faut donc impérativement fixer correctement le panneau pour qu’il ne se casse pas, ou même ne s’envole. L’utilisation d’un marqueur indélébile est également conseillée pour que le panneau ne se délave pas à la première averse.

Faire constater l’affichage : Dès que vous avez reçu copie de l’arrêté autorisant votre projet, contactez l’étude pour faire constater l’affichage.

Nous intervenons sur tout le département des Yvelines, le Val d’Oise, les Hauts de Seine, au maximum sous 48 h ouvrées, et vous conseillerons pour la pose de votre panneau.

Le constat est réalisé avec photographies, et vous recevez ensuite sous quelques jours le procès-verbal de constat en téléchargement.

Si vous le souhaitez, ce même constat peut être renouvelé dans le temps, une ou deux fois, afin de démontrer la continuité de l’affichage. Dans ce cas, nous programmons nous-mêmes les passages et constats suivants.

L’Huissier de Justice est votre meilleur allié pour sécuriser votre projet immobilier.

Contactez-nous pour faire constater votre affichage de permis de construire :

 

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