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L’état des lieux

L’état des lieux est la description détaillée d’un local, pièce par pièce, du sol au plafond, indiquant la nature des revêtements, leur état général et les éventuels désordres les affectant. L’état des lieux décrit également l’ensemble des équipements présents dans le local (portes, cuisine équipée, équipements sanitaires, installations électriques…).

L’état des lieux est réalisé dans le cadre de la location, lors de l’entrée (remise des clés au locataire), puis lors de la sortie (restitution des clés au bailleur).

Si l’état des lieux n’est pas obligatoire, il n’en est pas moins indispensable.

En effet, le défaut d’état des lieux laisse présumer que le local est en bon état, ce qui joue en défaveur du locataire si ce n’est pas le cas à l’entrée dans les lieux. Et à l’inverse à la sortie, l’absence d’état des lieux joue en défaveur du propriétaire.

Pour éviter toute contestation, et tout litige ultérieur entre le bailleur et le locataire, il est donc indispensable de dresser un état des lieux.

En matière de location d’un logement d’habitation, l’article 3-2 de la loi du 09 juillet 1989 dispose dans sa version issue de la loi dite « ALUR » du 24/03/2014, que :

« A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l »article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage. »

L’intervention de l’Huissier de Justice

Dresser un état des lieux de façon contradictoire entre le bailleur et son locataire est parfaitement possible et envisageable.

Toutefois :

– L’un et l’autre possèdent ils les qualifications requises pour décrire tel ou tel matériau, et se prononcer sur son état réel ?

– A l’entrée dans les lieux, le propriétaire ne sera-t-il pas tenté de minimiser certains défauts pouvant affecter le logement, au détriment du locataire ?

– Et à la sortie, le locataire ne sera-t-il pas quant à lui tenté de cacher certaines dégradations qu’il aurait pu commettre ?

Par ailleurs, propriétaire et locataire ont nécessairement à l’esprit les risques ci-dessus, et font alors parfois preuve de méfiance, au risque de créer des tensions inutiles entre eux.

Tout naturellement, il paraît donc logique de se tourner vers un professionnel, étranger au contrat de bail, pour réaliser l’état des lieux d’entrée, puis de sortie.

L’Huissier de Justice est le seul professionnel qui, de part son statut d’officier ministériel, et son assermentation, garantit la réalisation d’un état des lieux totalement fidèle à la réalité et impartial.

En l’absence de toute situation conflictuelle : en présence du bailleur et du locataire, ou en absence de l’un d’eux s’il a donné son accord, l’Huissier de Justice dressera un procès-verbal de constat d’état des lieux, décrivant précisément le logement.

Dans le cas d’une situation conflictuelle : en présence des deux parties, ou de l’une d’elles, après avoir adressé une convocation par lettre recommandée, l’Huissier de Justice dresse l’état des lieux.

Parce que l’Huissier de Justice est un professionnel assermenté, la validité de l’état des lieux n’est pas soumise à l’accord unanime des locataire et bailleur ; pour la même raison, le locataire et le bailleur ne signent pas l’état des lieux. Le procès-verbal de l’Huissier de Justice fait preuve en tant qu’acte authentique, jusqu’à inscription de faux.

Le constat d’état des lieux par Huissier de Justice est un procès-verbal, dressé en français, il ne s’agit pas d’un tableau rempli de croix et d’abréviations. S’il le juge utile, par exemple sur un point particulier (ex : dégât difficile à décrire, ou équipement particulier du logement), l’Huissier de justice prendra des photographies qui seront annexées à son procès-verbal.

Les frais de l’état des lieux par Huissier de Justice

Le tarif de l’état des lieux dressé par un Huissier de Justice varie en fonction de plusieurs critères, notamment les conditions de cet état des lieux (amiable ou conflictuel), et de la surface du logement.

Les textes servant de fondement au tarif appliqué par l’Huissier de Justice sont :

– l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, alinéa 1 ou alinéa 2 selon le contexte ;

– l’article 5-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

– l’article A.444-27 du code de commerce fixant le tarif réglementé en matière d’état des lieux conflictuel;

– le décret n°2014-890 du 01/08/2014 pris pour l’application de la loi « Alur » ;

Etat des lieux amiable : application d’honoraires libres avec plafonnement en faveur du locataire (le décret d’application de la loi Alur) ;

En dehors de tout contexte conflictuel, l’Huissier de Justice agira sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989. Dès lors, il appliquera des honoraires libres, dont il aura préalablement à toute action averti son mandant. Le décret n°2014-890 du 1er août 2014 plafonne le montant imputable au locataire, à savoir de façon forfaitaire : 3€ par mètre carré habitable.

Ainsi, pour exemple avec un logement 45 m², dont le montant plafonné par décret à charge du locataire est de 135€ (45 x3) :

– si l’huissier de justice applique un honoraire libre de 200€ pour sa prestation, la part imputable au locataire se limitera à 100€ (il est impossible de faire supporter une somme plus importante au locataire qu’au propriétaire) ;

– si l’huissier de justice pratique un honoraire libre de 300€ pour réaliser l’état des lieux, alors la part imputable au locataire correspondra au plafond fixé par décret, soit 135€, le propriétaire devant prendre à sa charge la somme de 165€ ;

Etat des lieux « imposé » à l’autre partie : tarif encadré par décret ;

En cas de refus d’une des parties de procéder à l’état des lieux, de désaccord, l’état des lieux perd son caractère amiable, et l’Huissier de Justice appliquera les articles 3-2 alinéa 2 de la loi du 06/07/1989, et l’article A.444-27 du code de commerce fixant le tarif réglementé des Huissiers de Justice.

Préalablement à son intervention, il convoquera la partie qui ne l’a pas mandatée par lettre recommandée avec avis de réception 7 jours à l’avance.

Dans ce cas, le coût de l’intervention de l’Huissier de Justice pour l’état des lieux est fonction de la surface du logement :

Pour un logement de moins de 50 m² : 179,78 € ttc

Pour un logement entre 50 et 150 m² : 201,66 € ttc

Pour un logement de plus de 150 m² : 278,88 € ttc

Rappel des articles 3-2 et 5-1 de la loi du 09 juillet 1989, dans leur dernière rédaction issue de la loi « ALUR » du 24 mars 2014 :

article 3-2 (extrait) : il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

article 5-1  (extrait) : Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur.

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